[REITS]에 대한 정리 및 생각들...

 몇 년 전만해도 오피스텔, 상가 투자가 한창 붐이었었다. 수익률이 대략 5% 정도였었던 걸로 기억하는데, 세금까지 포함하면 수익률은 3~4%대로 낮춰서 보는게 일반적이었다. 물론 상가같은 경우는 시세차익까지 생각할 수도 있겠지만 아무튼 그런 큰 돈을 가지고 있지도 않거니와 중간 거래비용, 세입자와의 관계 등 여러가지 번거로운 과정이 필요하다. (애초에 쉬웠으면 다 돈 벌었지...) 그런 여러가지 수고스러움을 줄여보려고 REITs를 공부하고 있다.

 REITs (Real Estate Investment Trusts) 즉 부동산 투자 신탁이라고 번역할 수 있나..?

 주식처럼 상장해서 자본(Equity)과 부채(liabilities)를 발행하여 부동산 투자, 운영, 관리, 임대 등 영업을 하고 거기서 얻은 수익을 주주들에게 배당으로 지급하는 방식이라고 생각하면 될 것 같다.

 이런 내용은 인터넷 검색하면 훨씬 자세하고 정확하게 설명해주는 곳이 많으니 ... 뭐 굳이 하나하나 적을 이유는 없을 것 같고, 나중에 동생이나 지인에게 알려줄 수 있도록 공부의 차원에서 정리해본다.

Nareit라는 북미 사이트가 있어서 참고 중.
**https://www.reit.com/nareit


 1. REITs는 Equity REITS, mortgage REITS가 있다.

• Equity REITS - 대부분의 REITS의 유형. 여러 부동산 자산을 세입자에게 렌트해주고 또는 직접 운영하면서 수익을 얻는 구조. 수익의 최소 90% 이상을 배당으로 지급해야함.
• mortgage REITs - 모기지 자산에 투자하는 리츠, 하지만 비중은 미미함.

 2. REITs 투자의 이점들.

• Income 수익의 목적 - FTSE Nareits All REITs Index 평균 배당율은 4.3%로 S&P 500에 비해 2배 수준이다.
• 자산 배분의 목적 - 주식 및 채권을 포함한 다른 자산과의 상관관계가 적음 (1992 년 초부터 2016 년 연말까지 25 년 동안 대형주와 소형주 총 수익률은 83 %가 상관 관계가 있었고 대형주와 주식형 REIT 총 수익률은 56 % 만 상관 관계가 있었습니다.)
• 인플레이션 헷징 - 부동자산은 물가 상승률만큼 오르기도 하고, 임대료도 함께 동반 상승하므로.

 3. Sector

• office REITS
• Industrial REITS
• hospitality REITS
• Retail REITS
• Residential REITS
• Timber REITS
• Health care REITS
• Self-storage REITS
• Infra-structure REITS
• Data center REITS
• Divesified REITS 

 4. 투자에 있어 보아야 할 것들.

• 예상 주당 순이익 증가
• 기대 주가 변동 및 현행 배당 수익률로부터 예상되는 주식의 예상 총 수익률
• 다른 수익률 중심 투자 (예 : 채권, 유틸리티 주식 및 기타 투자) 대비 현재 배당 수익률
• REIT FFO(fund from operations)의 배당금 지급 비율
• 경영 품질 및 기업 구조
• 부동산 및 / 또는 모기지 및 기타 자산의 기초 자산 가치

** AFFO: Adjusted FFO 또는 Modified FFO란 영업을 하여 얻은 수익에 비경상이익들을 조정해 나가는 수치이다. 왜냐면 부동산은 시간이 갈 수록 자산의 가치가 감가되기보단 오히려 증가하기 때문이다. 이를 당기 소득에서 조정해서 봐야 정확한 운영소득을 알 수 있기 때문임. 그리고 당기의 부동산 자산 매각 및 매입 비용도 조정해줘야 정확한 영업이익을 알 수 있음.

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 음... 이런식으로 참고하면 된다고 해서 이제까지

• Historical P/AFFO(주식으로 치자면 PER)  
• Dividends/AFFO ratio(주식으로 치자면 payout ratio = 배당지급여력) 
• 부채의 성격(고정 이자인지 변동이자인지, 부채와 자본의 비율이 어느정도인지...)
• Sector의 전망 

등을 고려하면서 투자를 하고 있었다.

 그런데 생각해보면 부동산 투자라면 역시 뭐니뭐니 해도 입지가 가장 중요하지 않겠는가? 하지만 조선땅에서 지구 반대편에 있는 미국의 입지가 좋은지 어떤지 알 방법이 쉽지가 않다. 그리고 REITs 한 종목 당 소유 부동산이 한두개가 아니니까 더 쉽지 않은 것 같다. 즉 이런 개념을 수치화 시켜주는게 아마도

• 공실률, 임대료 상승률

이라고 볼 수 있을까 싶다.

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 REITs라고 부동산 투자보다 쉽다고 생각하는건 어려울 듯 하다. "적립식 투자라면 결국은 S&P 500 index ETF와 REITs index ETF를 사모으는게 정답인가?!"라고 생각을 다시 해보기도 하고...

 요즘 생각해 보고 있는 Schwap U.S REIT ETF (티커:SCHH).
 https://www.schwabfunds.com/public/csim/home/products/exchange_traded_funds/performance.html?symbol=SCHH

 10년에 100% 수익률이라고 볼 수 있겠으나 배당 재투자를 가정하고 있다. 무엇보다 요즘 투자가 쉽지 않을것 같다고 느끼는 이유가 최근 10년이 역사상 가장 긴 호황이었다고 하니... 저기 ETF 홈페이지에서 가정하는 10년이 앞으로의 10년과 유사하리라는 가정을 할 수가 없는거다.

 그리고 사실 ETF는 '나 자신의 한계를 깨닫고 인정할 것인가에 대한 문제'이기 때문에 아직은 포기하고 싶지가 않은 점도 ETF 적립식 투자가 썩 끌리지 않는 이유이기도...(개뿔..)

 투자의 세계는 광대해서 깊이를 가지려면 정말로 많은 노력이 필요하다. 심지어 현업 종사자도 아니니... 아무튼 모르겠으니까 닥치는대로 이것저것 공부해보자. 하다보면 어느덧 조금은 투자의 실루엣 정도라도 보일 때가 오지 않겠는가?